如何书写商铺租赁合同能有效防范法律风险

一、 商铺概况应明确

(一) 商铺的性质

        经司法数据的研究发现,因合同无效引起的纠纷是排在所有纠纷类别的第三位,在实务中算是比较常见。


        根据《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的商铺,与承租人订立的租赁合同无效。悦合同建议承租方在与出租方签订租赁合同时,一定要审核其建设工程规划许可证、房产证等相关证件,以免合同无效,竹篮打水一场空,浪费时间精力。

        由于租赁商铺的目的大多数是在于进行生产经营活动,大家在租赁之前一定要认真审核商铺是否属于商业性质用房,以防将来无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照。

(二) 商铺的位置

        在中国,大多数生意人都很注重风水,尤其是开业时办公场所的朝向。但在实务中,承租方往往在进驻商铺之时,才发现合同上约定租赁商铺与自己看上的商铺不一致,无奈之下也只能按合同来。因此,在协议中应当将商铺的具体位置精确到某路某号某栋楼某室

(三) 商铺的装修及附带设施设备情况

        入驻之前,一定要到商铺那实地考察,将商铺内双方商议确定的家具、家用电器、厨房设备、卫生间设备等所有配备设施和设备以清单列表的形式附在合同后面予以说明。这样,对承租方而言可以保证自己今后能够正常使用。对出租方而言,如因承租方使用不当而造成损坏的,可以此为凭证,由承租方负责维修或赔偿。

(四) 商铺权属

        应当明确商铺的权属情况。现实生活中,会出现合同签字人本人是该商铺所有权人亲属或密切联系人却无授权委托书,比如业主的亲戚在无授权书的情况下和您签订商铺租赁合同,是不具有法律效力的。对此,基于公平考虑,一般会设置违约责任,要求出租方保证其对该商铺享有合法出租的权利。这样才能有效避免二房东或无权处分人的恶意欺诈行为。

(五) 商铺用途

        出租方一定跟承租方约定好商铺的使用用途,究竟是办公还是其他?因为在实务中,有些承租方租下来后,却不按承租方的要求去使用商铺,甚至在商铺内从事储存违禁品、易燃品等违法犯罪的事宜。这时,在合同中设置擅自改变商铺的使用用途就显得尤为重要。

二、 商铺交付

        合同中应当约定商铺的交付时间,防止出租方迟迟不交付商铺致使承租方无法实现自己的权利。

三、 租赁期限

        应当将租赁的起止日清楚地写在合同上,这个条款的设置,可以有效地防止承租方以租赁期限模糊不肯搬走。而且,依据我国《合同法》第二百一十四条的规定,租赁合同的期限不得超过20年,超过的部分无效。在这里提醒大家,不要签订超过20年的租赁合同,您可以先签一个20年租赁期的,若20年的租赁期限届满有意继续承租的,双方可以续订租赁合同。但还是需要注意,约定的租赁期限自续订之日起仍然不得超过二十年。

四、 租赁保证金

        为保护出租方的利益,防止承租方提前撤场、拖欠有关费用等,应当在协议上要求承租方向出租方支付一定金额的保证金。承租方在交付保证金后,应当要求出租方出开收据,作为将来租赁期限届满要求退回保证金的凭证。

五、 租金的收取应当明确

        经司法数据的研究发现,因拖欠租金引起的纠纷是排在所有纠纷类别的首位。


        所以,租金支付条款的设置是绝对不能马虎的。铺租租金标准是按整个商铺进行计算还是按面积来计算呢?租金的支付是按年付、按月付还是按季度付呢?每次支付的具体时间是什么?出租方在租赁期间能否提租金?实务中,正是由于合同对于上述的租金支付的约定较为模糊,以致于不能严格约束承租方支付转让款义务,导致出租方不能及时收取租金。

        实务中,还会出现出租方不肯继续将商铺出租给承租方,故意不收取承租方的租金,然后借此解除租赁合同。因此,为保障承租方的利益,以银行转账方式支付租金,并在合同中注明出租方收取租金指定的银行账户。这样一来,如承租方遇出租方无正当理由拒收租金的情况,就可将租金直接转账至合同约定的账户上,就不会因此负延迟支付租金的责任,也就不会让想解约的出租方得逞了。

        当然,一个完美的商铺租赁合同不能少了承租方逾期支付租金的违约条款的设置

六、 税收及其他费用的承担

(一) 税收的承担

        承租方在支付租金后,向出租方索要发票的时候,可能会遇到支付了租金后还要另行支付税费的困惑。尤其是当承租方是公司时,支付租金后,为避免被税务部门查处,一般需向出租方索要正规有效的税务发票。因此,应该在合同中要写明,租金是否含税价

(二) 其他费用的承担

        在商铺租赁合同中,应当明确租赁期间产生的管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费、网络费等其他费用,哪些由出租方承担,哪些由承租方承担。当然,对租赁期前的这些费用也不能遗漏,一般会约定好由出租方结清。

七、 商铺使用与修缮

        承租人在租赁前应对商铺及内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。但仅是租赁前的检查是远不够的。承租方还可以在租赁合同中约定出租方定期检查保证商铺使用安全的义务。

        但在实际生活中,会出现承租方因使用不当造成商铺及设施损坏的。这时,为了避免商铺交付后,商铺发生毁损,双方纠缠不清的情形,往往需要白纸黑字约定好这个责任的承担。因此,在设置商铺使用及修缮的条款时,一般会约定好如商铺主体结构及附着设施是自然损坏的,那这个维修费用就由出租方承担。如是因为承租方使用不当造成损坏的,那承租方就应当负责修复或经济赔偿。但很多时候承租方不会乖乖地就按条款来办事,这时就要在合同中设置如承租方未在商铺损坏一定期限内修缮商铺,出租方可自行修缮,修缮费用由承租方承担,或直接在保证金中相应扣减的条款,防止承租方耍赖。

八、 商铺的装饰装修

        作为商铺出租方为维护自己的商铺,可以在合同中强调承租人应爱护商铺和各种设施,不得擅自对房产进行扩、加、改建(含改变间隔)、室内装修或增加设备。在确实需要对商铺进行变动时,要征得出租方的同意,且装修费用应自行承担。而实务中,商铺承租人在出租方交付商铺后并得到出租方的同意后,往往会对商铺进行装修,这会导致承租方一段时间不能办公、营业,此种情况下,承租方可尽量跟出租方协商书面约定不收取装修期间的租金,争取最大的权益。

九、 商铺转让是否具有优先购买权

        在租赁期间内,出租方与承租方之间的优先购买权也应约定清楚。一般会在合同中约定出租方转让该商铺时,须提前一定时间书面通知承租方,在同等条件下承租方具有优先购买权。

十、 转租分租的约定

        有的承租方租房的目的不是自用,而是想通过转租、分租来取得租金收入。这种转租、分租行为会影响到承租方的利益,所以双方应该在合同中对转租、分租加以规定,规定好如果不允许转租、分租,而出租方擅自转租、分租的,出租方有权终止租赁合同。

十一、 租赁期满的约定

        实务中,租赁期满,有的承租方还会继续赖在商铺。出租方不能白白让他住,应该在提前在合同上约定好如租赁期满,承租方逾期搬迁的,承租方除了应当按照租金标准支付占用商铺费之外,还应向出租方按日支付违约金。

        还有些承租方,把人搬走了,却不依时将自己的杂物搬出,影响到出租方将商铺出租给其他人。为了避免这些困扰,会在合同上注明如在一定期限内仍留下个人物品不搬清,则视为承租方放弃该屋内一切物品的所有权,出租方有权自行处理该屋内一切物品。

十二、 水电增容

        实务中,对于是否涉及办理扩容或增量,双方当事人没有在合同中加以明确,导致因条款不明引起纠纷。因此,在书写商铺租赁合同时,应对如承租方在商铺内安装或使用超过现有水、电容量的任何水电设施,是否应先取得出租方的同意以及出租方办理水、电增容手续的协助义务,费用由谁承担等约定清楚。

十三、 公司注册

        承租商铺的目的很多时候是设立公司。而实务中,租赁商铺会出现商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移或者涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,是否已经经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等问题,从而导致新租赁合同无法办理登记,从而导致无法及时办理营业执照。为防止无法进行公司注册,保证承租方可以顺利开展商业经营活动,在合同中明确约定好承租方可以该商铺地址作为其公司注册地址以及违反该条款的违约责任的设置就显得尤为重要

十四、 经营行为

        商铺在出租前,出租方就应首先要了解清楚承租方将要经营的业态及业种是否符合该商铺所属地区的商业规划和有关政策,否则会给两方都带来许多纠纷。其次,应就承租方在租赁期间的合法经营行为进行约定,并就承租方违法经营行为设定相关的违约责任。最后,如果商铺有出租场地管理规定的,还应在合同中强调承租方应严格遵守。


        一份完整的商铺租赁合同是根据了司法数据及实务经验,融合了《合同法》及司法解释、《担保法》及司法解释、《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规才不断修改才最终得以成形的。



 
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