如何书写房屋租赁合同能有效防范法律风险

一、 房屋概况应明确

(一) 房屋的性质

  经悦合同司法数据研究发现,因合同无效引起的纠纷排在所有纠纷类别的首位


       根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”为了防止因合同效力引起纠纷,承租方在与出租方签订租赁合同时,一定要审核其房产证等相关证件,以免竹篮打水一场空,浪费时间和精力。

(二) 房屋的位置                                           

        实务中,很多承租方拎包住入住时,才发现合同上约定的租赁房屋与自己看上的房屋不一致,但只能按合同来。因此在合同中应当将房屋的具体位置精确到某路某号某栋楼某室

(三) 房屋的装修及附带设施设备情况

        入住之前,一定要进行实地考察,将房屋内双方商议确定的家具、家用电器、厨房设备、卫生间设备等所有配备设施和设备以清单列表的形式附在合同后面予以说明。对承租方而言,这样可以保证自己今后的正常使用;对出租方而言,如因承租方使用不当而造成损坏的,可以此为凭证,让承租方承担维修或赔偿责任。

(四) 房屋权属

        应当明确房屋的权属情况。在现实生活中,常常会出现合同签字人本人是该房屋所有权人亲属或密切联系人,但无授权委托书,比如房东的亲戚在无授权书的情况下和您签订房屋租赁合同。这是不具有法律效力的。对此,基于公平考虑,一般会设置违约责任,要求出租方保证其对该房屋享有合法出租的权利。这样才能有效避免房东或无权处分人的恶意欺诈行为。

(五) 房屋用途

        出租方一定跟承租方约定好房屋的使用用途,究竟是办公还是居住还是其他?因为在实务中,有些承租方租下来后,不按出租方的要求使用房屋,甚至在房屋内从事储存违禁品、易燃品等违法犯罪行为。此时,在合同中设置擅自改变房屋的使用用途的责任条款就显得尤为重要


二、 房屋交付

        合同中应当约定房屋的交付时间,防止出租方迟迟不交付房屋致使承租方无法实现自己的权利。在实务中,很多时候,签订合同的时间、交租时间与房屋交付的时间是不一致的,而房屋交付时间通常是交租的起始时间,这会影响到实际交租多少。例如,房东7号交付房子给租客,7号开始交租金,到了下个月6号则为一个月的租金。如果租客继续承租,那么将继续计算下个月的租金。


三、 租赁期限

        应当将租赁的起止日清楚地写在合同上,这个条款的设置,可以有效地防止承租方以租赁期限模糊不肯搬走。而且依据我国《合同法》第二百一十四条的规定,租赁合同的期限不得超过20年,超过的部分无效。在这里提醒大家,不要签订超过20年的租赁合同,您可以先签一个20年租赁期的,若20年的租赁期限届满有意继续承租的,双方可以续订租赁合同。但还是需要注意,约定的租赁期限自续订之日起仍然不得超过二十年。


四、 租赁保证金

        为保护出租方的利益,防止承租方提前撤场、拖欠有关费用等,应当在协议上要求承租方向出租方支付一定金额的保证金,起到担保的作用,这保证金适用的是我国的《担保法》及相关司法解释的规定。实务中,保证金一般为两个月租金的总额。承租方在交付保证金后,应当要求出租方出开收据,作为将来租赁期限届满要求退回保证金的凭证。悦合同一个专门搞租赁办公室业务的顾问单位,他之前为了推广租赁业务,没有收取客户的保证金。有一次,其中一个客户不给员工发放工资,员工去报警说公司诈骗,警察还封了办公室一段时间来调查案情,这就给顾问单位带来非常大的麻烦。现在,经专业意见提醒后,顾问单位开始收取客户的保证金,还特别地约定:如果将来出现劳资纠纷,房东有权将保证金支付给租客的员工,之后再要求租客承担违约责任。


五、 租金的收取应当明确

        经司法数据的研究发现,因拖欠租金引起的纠纷是排在所有纠纷类别的第二位,仅次于合同效力引起的纠纷。

                                                                        

        所以,租金支付条款的设置是绝对不能马虎的。房租租金标准是按整个房屋进行计算还是按面积来计算呢?租金的支付是按年付、按月付还是按季度付呢?每次支付的具体时间是什么?出租方在租赁期间能否提租金?实务中,正是由于合同对于上述的租金支付的约定较为模糊,以致于不能严格约束承租方支付转让款义务,导致出租方不能及时收取租金。

        实务中,还会有出租方急着收回房屋但是又不想赔偿租客的,出租方就故意不收取承租方的租金,说成是承租方没有按月支付租金,以承租方违约要求解除租赁合同。因此,为保障承租方的利益,建议以银行转账方式支付租金,并在合同中注明出租方收取租金指定的银行账户。这样一来,如承租方遇出租方无正当理由拒收租金的情况,就可将租金直接转账至合同约定的账户上,就不会因此负延迟支付租金的责任,也就不会让想解约的出租方得逞了。

        当然,为了保证出租方的权益,一个房屋租赁合同不能少了承租方逾期支付租金的违约条款的设置


六、 税收及其他费用的承担

(一) 税收的承担

        承租方在支付租金后,向出租方索要发票的时候,可能会遇到支付了租金后还要另行支付税费的困惑。尤其是当承租方是公司时,支付租金后,为避免被税务部门查处,一般需向出租方索要正规有效的税务发票。因此,应该在合同中要写明,租金是否含税价。

(二) 其他费用的承担

        在房屋租赁合同中,应当明确,租赁期间产生的管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费、网络费等其他费用,哪些由出租方承担,哪些由承租方承担。当然,对租赁期前的这些费用一般来说悦合同会约定由出租方结清。


七、 房屋使用与修缮

        承租人在租赁前应对房屋及内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。但仅是租赁前的检查是远不够的。承租方还可以在租赁合同中约定出租方定期检查保证房屋使用安全的义务。

        但在实际生活中,会出现承租方因使用不当造成房屋及设施损坏的。这时,为了避免房屋交付后,房屋发生毁损,双方纠缠不清的情形,往往需要白纸黑字约定好这个责任的承担。因此,在设置房屋使用及修缮的条款时,一般会约定好如房屋主体结构及附着设施是自然损坏的,那这个维修费用就由出租方承担。如是因为承租方使用不当造成损坏的,那承租方就应当负责修复或经济赔偿。但很多时候承租方不会乖乖地就按条款来办事,考虑到这点,就要在合同中设置如承租方未在房屋损坏一定期限内修缮房屋,出租方可自行修缮,修缮费用由承租方承担,或直接在保证金中相应扣减的条款,防止承租方耍赖。


八、 房屋的装饰装修

        在合同中,应强调承租人应爱护房屋和各种设施,不能擅自对房产进行扩、加、改建(含改变间隔)、室内装修或增加设备。在确实需要对房屋进行变动时,要征得出租方的同意,且装修费用应自行承担。


九、 房屋转让是否具有优先购买权

        在租赁期间内,出租方与承租方之间的优先购买权也应约定清楚。一般会在合同中约定出租方转让该房屋时,须提前一定时间书面通知承租方,在同等条件下承租方具有优先购买权。优先购买权是赋予了承租方在买卖该房屋时一个很大的权利,房东是否要给予这权利,请慎重考虑。


十、 转租分租的约定

        有的承租方租房的目的不是自用,而是想通过转租、分租来取得租金收入。这种转租、分租行为会影响到出租方的利益。一个案例,一个顾问单位他之前将房屋租给承租方,承租方又再次分租,后来,承租方以次承租方没给租金而拒绝向房东支付租金。而且,在分租后,次承租方会为了自己的经营行为而改动了房屋的结构。但是,房东与次承租方没有合同约定,不能主张合同权利,通过承租方去要求次承租方不能改动房屋结构时,承租方会怠慢并不积极配合房东的主张。所以,双方应该在合同中对转租、分租加以规定,规定好:要经得房东同意才能转租、分租,而承租方擅自转租、分租的,出租方有权终止租赁合同


十一、 租赁期满的约定

        实务中,租赁期满,有的承租方还会继续赖在房屋。出租方不能白白让他住,应该在提前在合同上约定好如租赁期满,承租方逾期搬迁的,承租方除了应当按照租金标准支付占用房屋费之外,还应向出租方按日支付违约金。

        还有些承租方,把人搬走了,却不依时将自己的杂物搬出,影响到出租方将房屋出租给其他人。为了避免这些困扰,悦合同会建议在合同上注明如在一定期限内仍留下个人物品不搬清,则视为承租方放弃该屋内一切物品的所有权,出租方有权自行处理该屋内一切物品


        一份完整的房屋租赁合同是根据了司法数据及实务经验,融合了《合同法》及司法解释、《担保法》及司法解释、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规才不断修改才最终以成形的。

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